Udlejning af værelse, mens du selv bor i lejemålet

2025-02-03

At udleje et værelse, mens du selv bor til leje, kan være en smart måde at reducere dine boligudgifter. Men hvad siger lejeloven, og hvilke regler skal du overholde? I denne guide får du et klart overblik over dine rettigheder og pligter, så du kan fremleje et værelse lovligt og trygt.

Hvad er fremleje?

Fremleje opstår, når du som lejer af en bolig ønsker at udleje hele eller dele af lejemålet til en anden person. I praksis bliver du "fremlejegiver", mens den, der lejer værelset af dig, bliver "fremlejetager".

Forskel på fremleje og tidsbegrænset leje

Det er vigtigt at skelne mellem fremleje og tidsbegrænset leje:

  • Fremleje: Udlejning af en bolig eller dele af en bolig, som du ikke selv ejer (men selv lejer).
  • Tidsbegrænset leje: Udlejning af en bolig, som du selv ejer, i en tidsbegrænset periode.

Når du udlejer et værelse i en lejebolig, er der altså tale om fremleje, fordi du selv er lejer.

Må jeg fremleje dele af boligen uden udlejers tilladelse?

Ja, som udgangspunkt må du gerne fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, uden at du skal søge særskilt tilladelse hos udlejer. Dog skal følgende krav være opfyldt:

  1. Antal beboelsesrum
    Det samlede antal personer i boligen må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

    • Eksempel: Bor du i en 3-værelses lejlighed, kan I i alt bo 3 personer dér. Er I allerede 2 beboere, kan du altså højst leje ud til 1 ekstra person.
  2. Halvdelen af boligen
    Du har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens værelser. Har din lejlighed fx 3 værelser, kan du maksimalt fremleje 1 værelse (fordi der skal "rundes ned" ved ulige antal værelser).

Udlejer kan i udgangspunktet kun modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ovenstående grænser ikke bliver overholdt. Vi anbefaler dog altid, at du taler med udlejer, inden du begynder at fremleje.

Fastsættelse af husleje

Når du fastsætter huslejen for værelset, gælder princippet om "det lejedes værdi". Det betyder, at huslejen skal ligge på niveau med sammenlignelige værelser i området. Her spiller blandt andet følgende faktorer ind:

  • Beliggenhed
  • Værelsets størrelse
  • Værelsets stand (fx nyistandsat eller ej)
  • Adgang til fællesfaciliteter såsom køkken, bad og eventuelle udearealer

Forbrug

I de fleste værelser er der ikke installeret individuelle forbrugsmålere for vand, varme og el. Du skal derfor typisk medregne fremlejetagers forbrug i den samlede husleje.

  • Inkluder forbrug i huslejen: Du kan beregne en rimelig andel af din samlede regning (fx varme og vand) og lægge det oven i huslejen.
  • Bemærk: Du må kun opkræve a conto-forbrug separat, hvis der er individuelle målere til værelset. Ellers vil et fast beløb for forbrug som en del af huslejen ofte være den bedste løsning.

Fremlejekontrakten: Det skal du være opmærksom på

Selvom der ikke er noget lovkrav om at lave en formel lejekontrakt for et fremlejet værelse, er det altid en rigtig god idé. En kontrakt sikrer klare linjer og kan forhindre mange misforståelser.

Autoriseret typeformular

For at sikre, at alle væsentlige vilkår kommer med, anbefales det at bruge den autoriserede typeformular A, 10. udgave (eller den nyeste gældende). Den indeholder de punkter, lovgivningen kræver.

Kopi til din udlejer

Din egen udlejer skal have en kopi af fremlejekontrakten, inden fremlejeperioden starter. Undlader du dette, og ignorerer du eventuelle rykkere herom fra udlejer, risikerer du i værste fald at få ophævet din lejeaftale.

Læs også: Regler for fremleje

Vigtige punkter i kontrakten

  • § 1: Fremlejeforhold
    Sørg for at afkrydse, at der er tale om et fremlejeforhold.
  • Lejemålets areal
    Notér kun arealet på det værelse, du udlejer.
  • Huslejen
    Skal være angivet klart, inkl. om forbrug er indeholdt.
  • Depositum og forudbetalt husleje
    • Du må kræve op til 3 måneders depositum.
    • Du må kræve op til 1 måneds forudbetalt husleje (hvis opsigelsesvarslet for fremlejetager er 1 måned).
  • Eventuel tidsbegrænsning
    Hvis du ønsker en bestemt lejeperiode, så husk at angive dette i kontraktens § 11.
  • Opsigelsesvilkår
    Hvis du fremlejer et enkelt værelse, kan både du og fremlejetager opsige med 1 måneds varsel, medmindre andet (længere) er aftalt.

Depositum og forudbetalt husleje

Lejeloven giver ret til at opkræve depositum og forudbetalt husleje, hvis du vil sikre dig økonomisk i forbindelse med eventuelle skader eller manglende huslejebetaling. Ifølge de gældende regler:

  • Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje.
  • Forudbetalt husleje: Maksimalt 1 måneds husleje, hvis fremlejetagers opsigelsesvarsel er 1 måned (ved udlejning af enkeltværelse).

Husk:

Kræver du et depositum på 3 måneders husleje og 1 måneds forudbetalt husleje, svarer det i alt til 4 måneders husleje. Det kan være dyrt for fremlejetager, så overvej, hvad der er rimeligt, for at undgå at skræmme potentielle lejere væk.

Opsigelsesvarsel og tidsbegrænsning

Når du fremlejer et enkelt værelse, er det som udgangspunkt sådan, at både du som fremlejegiver og den, der lejer værelset (fremlejetageren), kan opsige lejemålet med én måneds varsel.  Desuden kræver opsigelsen ingen begrundelse.

Tidsbegrænset fremleje

Ønsker du at udleje et værelse for en begrænset periode (fx hvis du har en ven, der flytter ind om 6 måneder), kan du lave en tidsbegrænset fremlejeaftale. Husk, at et tidsbegrænset lejemål som udgangspunkt er uopsigeligt i perioden, medmindre andet fremgår af kontrakten.

Fordelen ved en tidsbegrænset aftale er, at du undgår, at fremlejetager pludselig opsiger med én måneds varsel, så du risikerer at skulle finde en ny lejer for en kort periode.

Læs også: Må udlejer tidsbegrænse min lejekontrakt?

Vedligeholdelse og istandsættelse

Som udgangspunkt gælder de samme regler for vedligeholdelse, som du selv har over for din egen udlejer. Typisk er det kun det fremlejede værelse, fremlejetager hæfter for.

  • Indflytningsrapport: Der er ikke krav om en indflytningsrapport, når du kun udlejer et enkelt værelse. Alligevel kan det være en god idé at tage billeder og aftale skriftligt, hvilken stand værelset er i ved overtagelsen.
  • Fraflytningsrapport: Det samme gælder ved fraflytning – lav gerne en kort rapport eller tag billeder som dokumentation.

Fællesarealer (køkken, bad mv.) er normalt ikke omfattet af fremlejetagers vedligeholdelsespligt ved fraflytning, medmindre der er en tydelig aftale i kontrakten. Udgangspunktet er, at fremlejetager kun hæfter for skader inde i selve værelset.

Hvad gør du ved uenigheder med fremlejetager?

Opstår der en konflikt, er det klogt at forsøge at løse sagen i mindelighed først. Hjælper dialog ikke, kan både du og fremlejetager støtte jer til lejelovens almindelige regler. Nogle typiske konflikter er:

  1. For høj husleje
    Fremlejetager kan indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis de mener, at huslejen er urimelig.
  2. Ulovlig opkrævning af forbrug
    Du må ikke opkræve a conto-betalinger for vand, varme eller el uden individuelle målere. Typisk skal forbrug i stedet være inkluderet i huslejen.
  3. Istandsættelse af fællesarealer
    Du kan normalt ikke kræve betaling herfor, når fremlejetager fraflytter, medmindre der er aftalt noget konkret, og fremlejetager har skadet fællesarealerne.

Vigtige huskeregler til sidst

  1. Få en skriftlig aftale – brug gerne typeformular A10, så du er dækket ind.
  2. Videregiv en kopi til din udlejer – ellers risikerer du at misligholde din egen lejeaftale.
  3. Respekter beboelsesrum-reglen – antallet af beboere må ikke overstige antallet af værelser.
  4. Fastsæt en rimelig husleje – og vær realistisk i forhold til depositum og forudbetalt husleje.
  5. Pas på a conto-forbrug – undgå at opkræve ulovlige beløb, hvis der ingen individuelle målere er.
  6. Husk opsigelsesfristerne – typisk 1 måneds varsel for begge parter ved udlejning af et enkelt værelse.



Måske er du også interreseret i: