Ophævelse af lejemål

At få besked om, at din udlejer ønsker at ophæve dit lejemål, kan være en udfordrende og ubehagelig oplevelse. For at hjælpe dig med at forstå processen og dine rettigheder, har vi sammensat denne guide om ophævelse af lejemål. Her gennemgår vi, hvad ophævelse betyder, forskellen mellem ophævelse og opsigelse, samt de mest almindelige overtrædelser, der kan føre til ophævelse fra udlejers side.

Hvad betyder ophævelse af lejemål?

Ophævelse af lejemål betyder, at lejeaftalen afsluttes med øjeblikkelig virkning. Dette adskiller sig fra en opsigelse, hvor der er en fastsat opsigelsesperiode. Ved ophævelse skal lejeren straks fraflytte boligen. Udlejeren har pligt til at genudleje, hvilket betyder, at de skal forsøge at finde en ny lejer for at minimere huslejetabet, da lejeren ofte skal betale husleje i tre måneder efter ophævelsen.

Forskel på ophævelse og opsigelse

Det er essentielt at forstå forskellen mellem ophævelse og opsigelse, da de har forskellige konsekvenser:

• Ophævelse: Aftalen ophæves straks på grund af væsentlig misligholdelse fra den ene parts side. Lejeren skal fraflytte øjeblikligt.
• Opsigelse: Aftalen bringes til ophør med et varsel, som begge parter skal overholde. Der er en fastsat periode, før lejemålet ophører.

Læs også: Kan udlejer opsige lejer?

Hvornår kan udlejer ophæve lejemålet?

Udlejere har ret til at ophæve lejemål under visse omstændigheder, hvor lejeren har misligholdt sine forpligtelser. Her er de mest relevante overtrædelser, der kan føre til ophævelse af lejemålet:

Grov misligholdelse af forpligtelser:

Manglende betaling af husleje

Lejer undlader at betale husleje eller andre aftalte betalinger til tiden. Udlejeren skal først udsende et skriftligt påkrav med en betalingsfrist på 14 dage, før lejemålet kan ophæves.

Brug af lejemålet til andet end aftalt

Anvender boligen til erhvervsmæssige formål uden udlejers tilladelse. Hvis udlejeren gør indsigelse, og du fortsat bruger lejemålet til andet end det aftalte, kan lejemålet ophæves.

Nægtelse af udlejers adgang til lejemålet

Forhindrer udlejeren i at få adgang til lejemålet, når det er berettiget (f.eks. til vedligeholdelse eller udbedring af mangler).

Fraflytning i utide

Fraflytter du lejemålet og bor andetsteds, kan udlejeren ophæve lejemålet på grund af bopælspligten.

Vanrøgte lejemålet

Forsømmer vedligeholdelsen af boligen, hvilket fører til skader eller forringelse. Udlejeren skal først give dig en advarsel og mulighed for at udbedre forholdene, før ophævelse kan finde sted.

Overlading af lejemålet 

Tillader personer, der ikke er en del af husstanden, at bo i lejemålet uden tilladelse. Dette kan føre til ophævelse, medmindre du følger reglerne for fremleje.

Tilsidesættelse af god skik og orden

Udviser adfærd, der generer naboer eller udlejeren, såsom gentagen støj eller konflikter.

Overtræder specifikke betingelser i lejeaftalen, f.eks. rygning i et røgfrit lejemål.

Læs også: Tilbageholdelse af husleje

Hvornår kan lejer ophæve lejemålet?

Som lejer har du også ret til at ophæve lejemålet under visse betingelser:

Mangelfuldt lejemål: Hvis lejemålet er mangelfuldt, og udlejeren ikke udbedrer manglerne inden for rimelig tid, kan du ophæve aftalen.

Bedragerisk adfærd fra udlejer: Hvis udlejeren har handlet bedragerisk, og dette ikke bliver rettet, kan du som lejer ophæve lejemålet.

Vi anbefaler altid, at du søger juridisk rådgivning, før du ophæver et lejemål, da du har bevisbyrden for udlejerens overtrædelser. Derfor kan det til tider være nemmere at opsige lejemålet på almindeligvis.

Hvad med mit depositum?

Depositum fungerer som sikkerhed for udlejeren og skal tilbagebetales til lejeren efter fraflytning, forudsat at lejemålet afleveres i god stand. Ifølge retspraksis skal udlejeren tilbagebetale depositum inden for 4–6 uger efter fraflytning, når alle krav er opgjort. Der er dog ingen streng tidsfrist for tilbagebetalingen af depositum.

Fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Hvis udlejeren lejer flere lejemål, er de forpligtede til at lave en fraflytningsrapport og afholde et fraflytningssyn. Dette sikrer, at både indflytnings- og fraflytningsrapporter kan sammenlignes for at vurdere eventuelle skader eller mangler.

Læs også: Fraflytningsrapport

Ugyldig ophævelse

Hvis udlejerens ophævelse af lejemålet ikke overholder lejelovens betingelser, kan ophævelsen være ugyldig. Lejeren kan da modsætte sig ophævelsen og kræve, at sagen behandles i boligretten eller fogedretten.

Sådan beskytter du dig 

For at undgå ophævelse af lejemålet er det vigtigt at:

• Læs lejekontrakten grundigt: Forstå dine rettigheder og forpligtelser.
• Betal husleje til tiden: Undgå forsinkelser og sikre overholdelse af betalingsfrister.
• Vedligehold lejemålet: Sørg for, at boligen forbliver i god stand.
• Kommunikér med udlejer: Informer om eventuelle problemer eller ændringer i lejeforholdet.
• Følg husordenen: Respekter fælles regler og naboer for at undgå konflikter.

Ved at være opmærksom på disse overtrædelser og handle proaktivt kan du minimere risikoen for, at din udlejer ophæver lejemålet.

Måske er du også interesseret i: